Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wciąż się rozwija, jednak jego dynamika zaczyna się zmieniać. Po latach intensywnej rozbudowy biurowców i centrów biznesowych, coraz częściej mówi się o ryzyku przesycenia rynku. W 2025 roku w wielu miastach widać zarówno nowoczesne inwestycje klasy A, jak i rosnącą liczbę pustostanów. Wpływ na to ma m.in. popularyzacja pracy hybrydowej i zdalnej, która trwale zmieniła sposób korzystania z powierzchni biurowych.

Powrót inwestycji i nowa rzeczywistość biurowa

Po spowolnieniu pandemicznym sektor biurowy ponownie przyspieszył. W 2024 roku w Polsce oddano do użytku ponad 450 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej, a kolejne 700 tys. m² jest w budowie. Najwięcej inwestycji realizuje się w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Katowicach.

Nowe biurowce wyróżniają się wysokim standardem, zastosowaniem technologii smart building i certyfikatów ekologicznych (LEED, BREEAM, WELL). Jednak mimo wysokiej jakości, część z nich nie znajduje szybko najemców. Wynika to z faktu, że wiele firm – zwłaszcza w sektorze IT i usług finansowych – zmniejszyło zapotrzebowanie na powierzchnię biurową po przejściu na tryb hybrydowy.

Zielone i technologiczne inwestycje

Nowoczesne biurowce projektowane są z myślą o zrównoważonym rozwoju. Obiekty takie jak Varso Tower w Warszawie, Unity Tower w Krakowie czy Global Office Park w Katowicach to symbole nowej generacji biurowców – energooszczędnych, z inteligentnym zarządzaniem mediami, zielonymi tarasami i przestrzeniami rekreacyjnymi.

Zastosowanie rozwiązań proekologicznych pozwala ograniczyć zużycie energii i wody nawet o 30%, co jest istotnym argumentem dla firm realizujących polityki ESG. Jednak budowa takich obiektów wiąże się z wyższymi kosztami inwestycyjnymi, które w dłuższej perspektywie mogą okazać się trudne do zrekompensowania przy spadającym popycie.

Przesycenie rynku – nowe biurowce kontra puste piętra

W dużych miastach coraz częściej mówi się o nadpodaży powierzchni biurowych. W Warszawie poziom pustostanów w 2024 roku wyniósł ok. 11%, a w niektórych miastach regionalnych – nawet 15–17%. Oznacza to, że część nowoczesnych biurowców stoi częściowo niewykorzystana.

Przyczyną jest nie tylko mniejszy popyt na tradycyjne biura, ale również zmiana modelu pracy. Coraz więcej firm ogranicza powierzchnie wynajmowane długoterminowo, zastępując je biurami elastycznymi (flex office) lub coworkingami. Tego typu przestrzenie można dopasować do liczby pracowników obecnych w biurze, co ogranicza koszty utrzymania.

Dodatkowo niektóre starsze obiekty biurowe zaczynają tracić konkurencyjność – nie spełniają aktualnych standardów energetycznych i akustycznych, przez co trudniej znaleźć na nie najemców. W wielu przypadkach właściciele decydują się więc na modernizację lub zmianę funkcji budynku, np. przekształcenie części powierzchni w mieszkania lub biura coworkingowe.

Regionalizacja rynku – poza Warszawą

Podczas gdy stolica nadal dominuje pod względem łącznej powierzchni biurowej (ponad 6 mln m²), coraz większą rolę odgrywają miasta regionalne: Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Katowice. To właśnie tam rozwijają się nowe centra biznesowe typu mixed-use, łączące biura, handel, gastronomię i przestrzenie rekreacyjne.

Deweloperzy coraz częściej wybierają te lokalizacje z powodu niższych kosztów gruntów i rosnącej dostępności wykwalifikowanych pracowników. Jednocześnie popyt w regionach jest bardziej zróżnicowany – inwestorzy budują mniejsze, wielofunkcyjne obiekty zamiast ogromnych kompleksów biurowych.

Perspektywy na kolejne lata

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce znajduje się dziś na etapie transformacji. Nadal pojawiają się nowe inwestycje, ale deweloperzy podchodzą do nich ostrożniej, analizując realny popyt i preferencje najemców. W najbliższych latach można spodziewać się:

• ograniczenia nowych projektów w miastach, gdzie poziom pustostanów jest wysoki,
• rosnącego znaczenia modernizacji starszych obiektów,
• większego udziału biur elastycznych i coworkingowych,
• zwiększonej integracji funkcji biurowych z usługowymi (model mixed-use).

Podsumowanie

Choć rynek biurowy w Polsce rozwija się technologicznie i architektonicznie, wchodzi w okres ostrożnej równowagi między podażą a popytem. Nowe biurowce zachwycają jakością i ekologicznymi rozwiązaniami, ale coraz częściej muszą mierzyć się z rzeczywistością – rosnącą popularnością pracy zdalnej i hybrydowej.

W najbliższych latach sukces inwestycji komercyjnych będzie zależał nie tylko od lokalizacji i standardu, ale przede wszystkim od elastyczności i zdolności dostosowania się do zmieniających się potrzeb rynku pracy. Rynek biurowy w Polsce nie zwalnia, ale wyraźnie uczy się nowej formy równowagi.